Umar -Tukang Nasi dan Abu Nawas, barangkali lebih pas kalau dipakai buat judul obrolan santai kita dengan shohib imajiner ana Abu Nawas yang kembali telah hadir di Kantin Rasamala cyberzone. Topik obrolan menjelang sahur di bulan Ramadhan 1430 H yang penuh barokah dan maghfiroh ini, Insya Allah ada manfa'atnya, yakni; mau ngomongin mortgage atau subprime mortgage, ... itu makanan apa sih?" (ngomongin disini bukan ghibah lho...)Di KR cyberzone ngobrolnya berbeda seperti yang sering kita saksikan di tipi-tipi swasta yang kalau lagi nanggap seseorang, ... selalu diberi label "Tokoh ini-itu" atau pejabat publik, maupun wakil rakyat, yang padahal sama-sama kita tahu bahwa label itu dimaksudkan buat menaikkan rating mereka dimata pemasang iklan (biar kelihatannya acara debatnya berkelas gitu lho), ... ditambah, seringkali kita menyaksikan penampilan yang overacting dari si tukang bawa acaranya, dan komen-komennya seringkali OOT. Nah kalau disini, kita ngobrolnya santai aja deh, ... sambil ngopi, ngeteh, ngerokok dan ngemil (kalau pas ada camilannya) , ... sambil tiduran juga eng'ga ada yang ngelarang.
Shohib imajiner kita, Abu Nawas mulai membuka obrolannya dengan membentangkan kertas-kertas catatan yang ia bawa dari rumah, ... "Mortgage berasal dari bahasa perancis yang artinya "matinya sebuah ikrar". Dan sepertinya istilah ini lebih cocok dipakai daripada perjanjian/kontrak kredit ataupun KPR, karena isinya, ... memberikan perintah kepada trustee (pihak yang netral bukan bagian dari pihak lender maupun borrower). Dan, apabila borrower (trustor) gagal dalam membayar kreditnya maka Lender (beneficiary) akan meminta trustee untuk menyita property tersebut, dan trustee akan melakukan perintah dari Lender sesuai dengan prosedur yang tercantum dalam perjanjian mortagage tersebut.
Di Amriikii (AS), Kredit Pemilikan Rumah (Mortgage) dibagi menjadi tiga kategori : 1. Prime: bunganya paling rendah tapi khusus untuk yang keuangannya solid
2. Alt-A: kelas menengah tapi tidak memenuhi kategori Prime, bunganya lebih tinggi sedikit krn resikonya lebih tinggi dari yg Prime
3. SubPrime: KPR kelas terendah yang bunganya paling tinggi krn resikonya yang paling tinggi.
Di AS sana kalau ada orang yang mau kredit rumah, DP-nya tidak sebesar di Indonesia. Kalau di sini DP rumah biasanya sebesar 30% (walaupun rumahnya belum dibangun, alias masih tanah merah), ... dan itupun ada kandungan resikonya juga bagi calon pembeli, yakni DP yang sebesar 30% berpotensi dibawa lari oleh developer, dan pembangunan rumahnya tidak diselesaikan.
Masih mengenai DP, ... di AS sana DP untuk rumah dibagi menjadi 2 tahap, tahap-1 Cuma 5%, dan kalau rumahnya sudah jadi (sekitar 1-2 tahun) maka dia harus membayar DP ke-2 sebesar 25% lagi sekaligus dan sisanya yg 70% barulah dicicil (di singapura kalau tidak salah KPR-nya bisa s/d 30 thn).
Menurut Sid H. Kusuma, yang mendalami pasar mortgage residensial di bidang sekuritisasi, TI, jasa serta konsultan manajemen risiko, mantan Citigroup & Bear Stearns Inc. di AS dan PT Ernst & Young Indonesia, menjelaskan bahwa : Subprime mortgage loan di Amerika diberikan kepada konsumen yang memiliki kelayakan kredit kurang dari cukup.
Salah satu cara mengukur kelayakan kredit konsumen dilakukan dengan cara melihat credit score. Sistem pemberian KPR di Amerika sangat bergantung terhadap credit score yang dikeluarkan oleh perusahaan credit scoring seperti yang mengunakan metode FICO. Sebagai informasi, konsumen dapar memiliki FICO score mulai dari 300 s/d 850 tergantung dari hasil perhitungan yang dilakukan oleh perusahaan penyedia jasa ceridt score dengan melihat 5 katagori utama seperti dibawah ini:
1. Payment history (35%)
2. Amounts owed (30%)
3. Length of credit history (15%0)
4. New credit (10%)
5. Types of credit used (10%).
Walau berubah secara periodik, pada saat ini rata-rata credit score untuk konsumen di Amerika berkisar 620. Semakin rendah credit score (FICO<620), onblur="try {parent.deselectBloggerImageGracefully();} catch(e) {}" href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEirJQPeOAwlnCMwP9B3U7hIcu16Kxujp8iXr9X9ivSOcL9oP0kKs5kwEBdM2ClKVStAY06zUNRLu1XW6qfEV74b-8DesWDBBicnfta3E7FyZHQmFvNltwRrZJ1KU4lduvX6LayuvFLjFi8w/s1600-h/sub-prime-mortgage-market-exposure.jpg">
Subprime mortgage loan juga bisa terlihat dari beberapa hal:
1. Tingginya rasio Loan-to Value hingga 100%
2. Agunan KPR yang tidak memenuhi fundamental perhitungan value-nya.
3. Ketidak lengkapan dokumentasi KPR (low-doc) atau tidak ada verifikasi terhadap pendapatan (stated income), sumber downpayment & sejarah bekerja.
4. Tingginya Debt-to-Income (DTI) dan Payment to Income (PTI)
Karakteristik diatas secara langsung menaikan risiko terhadap penyalur KPR. Dari satu sisi, meningginya risiko dikompensasikan dengan suku bunga tinggi dan fitur khusus lainnya. Disisi lain, tingginya suku bunga menyebabkan ketidak mampuan konsumen untuk mendapatkan KPR. Dalam hal ini, penyalur KPR membuat produk KPR yang tetap mengkompensasikan tingginya risiko akan tetapi dapat dijangkau oleh konsumen, paling tidak agar dapat dioriginasi.
Produk subprime mortgage loan yang terkenal adalah 2/28 ARMS. Jenis KPR ini cukup berkembang dimana mencakup hampir 75% dari adjustable subprime mortgage loan dioriginasi. Produk ini memiliki fitur dua tahun pertama fix rate yang bersifat Teaser Rate dan akan berubah pada akhir tahun kedua menjadi adjustable rate dan setiap tahun berikutnya. Yang menjadi permasalahan adalah penyalur KPR dalam mengoriginasi KPR mengukur kemampuan membayar konsumen dengan menggunakan Teaser Rate yang rendah. Pada saat suku bunga KPR berubah pada akhir tahun kedua menjadi adjustable rate, pembayaran bulanan konsumen dapat meningkat secara drastis karena marjin untuk konsumen dengan risiko profil tinggi dapat mencapai 300-500 basis poin. Hal ini menyebabkan konsumen yang memang kurang layak kredit mengalami kesusahan membayar cicilan KPR, dan kemudian gagal bayar. Selain itu, terjadi Predatory Lending practice yang dilakukan oleh penyalur KPR nakal.
Segmen konsumen diatas dikibuli dengan bermacam taktik seperti secara sengaja memberikan jumlah pinjaman tinggi dengan suku bunga tinggi kepada kepada konsumen yang jelas tidak mampu membayar. Diharap jika terjadi gagal bayar maka agunan akan eksekusi dan penyalur KPR mendapat keuntungan dari penjualan rumahnya.
Apa yang terjadi dengan Subprime mortgage loan di Amerika?Pertumbuhan subprime mortgage market di Amerika meningkat dengan cepat yang mencapai 22% dari total originasi KPR dalam jumlah total sisa pinjaman lebih $650 juta pada akhir tahun 2006 (lihat grafik). Beberapa faktor utama meningkatnya pasar. Dari sisi demand, sektor perumahan yang baik selama tahun 2002- 2005, rendahnya suku bunga KPR & apresiasi harga rumah. Dari sisi suplai, dengan yang tinggi demand dan masih terbukanya peluang usaha, penyalur KPR berbodong-bondong masuk ke pasar ini untuk menawarkan jasanya.
Dengan meningkatnya kompetisi, penyalur KPR bersaing untuk mendapat konsumen dengan menawarkan produk KPR yang cukup bervariasi tanpa mengenal secara mendalam karakterisktik risikonya serta me-relaxkan ketentuan originasi KPR. Hal ini mengakibatkan banyak KPR dengan fitur berisiko tinggi yang disetujui untuk konsumen yang tidak layak.
Dengan menurunnya pertumbuhan sektor perumahan semenjak awal 2006 yang ditandai dengan menurunnya peningkatan harga rumah dan meningkatnya suku bunga KPR, banyak konsumen KPR di pasar ini yang mengalami kesulitan membayar angsuran dan kemudian dinyatakan gagal bayar.
Hasil survei yang dikeluarkan oleh Mortgage Banker Association (MBA) mengatakan bahwa delinquency rate untuk subprime mortgage loans untuk Q4-2006 berada di 13,33%. Sebagai perbandingan, deliequency rate untuk prime mortgage loan berkisar 2,57 %. Sementara itu, foreclosure rate adalah 2% dibanding 0,24% untuk subprime & prime mortgage loan per Q4-2006. Dan foreclosure inventory ratea adalah 0,5% dan 5,1% untuk subprime & prime mortgage loan per Q4-2006
Pelajaran untuk Pasar KPR di Indonesia Kredit perumahaan memiliki karakteristik resiko yang beragam dan dapat dimitigasi dengan pola originasi sampai dengan servicing yang baik. Dibeberapa negara termasuk di Amerika, standarisasi dokumen KPR merupakan salah satu upaya agar terciptanya standarisasi & menurunkan resiko. Manfaat dari standarisasi ini terbukti dengan perbedaan dari delinquency & foreclosure rate antara conforming (prime) mortgage loan dan subprime.
Di Indonesia, standarisasi dokumen KPR telah dibuat untuk dapat digunakan oleh penyalur KPR. Standarisasi dokumen KPR yang mencakup 5 topik yaitu Originasi, Underwriting, Quality Control, Servicing & MIS. Beberapa contoh hal utama didalam standarisasi seperti cara menghitung LTV yang benar dan batas terbesarnya, jenis dokumentasi yang wajib ada dan verikasi proses yang harus dilakukan sebelum KPR dapat disetujui, PTI & DTI. Proses underwriting dimana wawancara dengan konsumen untuk mendapatkan feeling mengenai dikonsumen adalah penting. Selain itu, memberikan edukasi kepada calon konsumen agar dapat mengetahui proses KPR serta hak & kewajibannya sangat diperlukan. Konsumen yang teredukasi dapat membantu agar tidak terkibuli oleh skema penyaluran KPR yang tidak sehat dan merugikan konsumen. (qom/qom-detiknews)".
Tanpa terasa waktu sudah menjelang sahur, .. ditandai dengan mulai berdatangannya pelanggan-pelanggan KRCyberzone untuk bersantap sahur, dan ana pun mulai bersiap-siap kembali melayani para pelanggan, tidak lupa sebelum berpisah ana membekali Abu Nawas dengan masakan kesukaannya, yaitu Nasi Goreng Gila yang daging kambing agak dibanyakin sedikit.
InsyaAllah, obrolan tentang Krisis Ekonomi Global yang belakangan ini kembali ramai dibicarakan karena dikait-kaitkan dengan kasus suntikan dana LPS di bank Century, akan dilanjutkan kembali esok hari, sambil sekalian nemenin saya begadang sampai sahur di Kantin Rasamala Cyberzone.
Semoga obrolan di bulan ramadhan ini ada manfaatnya buat sekedar nambah-nambah pengetahuan bagi yang belum tahu, dan bagi yang sudah tahu atau yang lebih tahu, saya harapkan koreksinya dan mau berbagi ilmunya di bulan Ramadhan yang penuh berkah dan maghfiroh ini.(HUH-11/09/09)
Bersambung .........
Salam,
H. Umar Hapsoro Ishak - Shohib imajiner Abu Nawas.
Sekilas tentang Abu Nawas ;
Abu Nawas orang Persia yang dilahirkan pada tahun 750 M di Ahwaz meninggal pada tahun 819 M di Baghdad. Setelah dewasa ia mengembara ke Bashra dan Kufa. Di sana ia belajar bahasa Arab dan bergaul rapat sekali dengan orang-orang Badui Padang Pasir. Karena pergaulannya itu ia mahir bahasa Arab dan adat istiadat dan kegemaran orang Arab. Ia juga pandai bersyair, berpantun dan menyanyi. Ia sempat pulang ke negerinya, namun pergi lagi ke Baghdad bersama ayahnya, keduanya menghambakan diri kepada Sultan Harun Al Rasyid Raja Baghdad.
